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短期連載第4回「あなたが考えるのは普通の家? それともお金を生む家?」札幌本社

  • 奥林洋樹
2017.07.31

7月完結を目標として、4回の連載予定で書き始めた短期集中連載の第4回(最終回)となりました


建てるまえ必見”札幌高く売れる住宅造り” 本物には力がある(短期集中連載第1回) 短期集中連載第2回 建てる前必見 札幌「売却査定額に影響を与える性能評価の時代が到来」 短期集中連載第3回「ストック市場のロードマップから読み解く、新築時抑えるべきポイント」

 1回分のブログ文字数3000字以上を目標として書き始め,校正や推敲成果の削除分も含めると軽く15000字以上は書いた計算になります。
 400字詰め原稿用紙で約38枚
 内容はともかくちょっとした短編小説の原稿枚数を超えました
 業務外の早朝細切れ時間を活用して我ながらよく書けたと自画自賛しております 生産部 奥林 短期集中連載「建てる前必見!! 売却に影響を与える家造り」最終回です


 さて前回までは、現在の市場動向や各政策を踏まえこれからの建築する住宅を“住む”と言う実益部分だけを建築業者選びの基準とするのでは無く、将来的に売却を検討した際に査定評価の高い建築を検討するべきであると言う論理展開をしてまいりました。
最終会である今回は、総まとめ的な内容での更新を行います。
今までさんざん長いブログを記載してきたので今回は短く結論から記載します。
新築時(売却検討時)将来的資産価値を高めたければ必ずチエックするポイント



  1. 建築会社を選ぶ際には性能評価の裏付けが得られる建物を建築しよう(ZEH認定/Bells/札幌版次世代認証住宅等)

  2. 入居後も適切なメンテナンス(当然として記録あり)を実施しよう(記録の保管、記録履歴の適切な管理)

  3. 具体的な販売時には積極的にインスペクターによるインスペクションを実施しよう(信憑性を高める為、第三者インスペクターが良い)

  4. 仲介業者に査定依頼をする場合には上記①~③までの履歴や性能証明を提示し、適切に査定価格に反映するように要望しよう

  5. 建築会社による(外部保険会社による保証も可能)保証期間が満了していない場合には、それが買主(中古住宅購入者)に引き継げるか確認(書類準備)を行い査定価格に反映して貰う様にしよう

  6. 自主的なメンテや商品交換を行った場合には、行った作業内容を記録しておこう(②と併せて仲介業者へ提示)上記①~⑥を的確に販売会社に伝達し、査定価格に反映しさえすれば査定額が「普通の家」と比較して有利(但し、上記①~⑥の情報提示をしても査定価格に反映出来ない仲介業者であった場合には依頼を控えるのが賢明です。理由は、間違いなく市場動向に鈍感であり、貴重な財産を託すに値しないからです)になります。

    建築会社においても言える事ですが(特に性能はそこそこでデザイン重視で販売している会社や、ローコストに特化している建築会社は知識不足の場合もある)仲介を主業務としている会社において性能証明等を提示しても販売価格(査定額)に反映出来ない(性能の優劣が販売価格に影響を与えると言う概念が理解出来ていない)ケースもあります。ご自分の財産の適正評価に関わる部分です。妥協せずに質疑をおこないましょう。余談でとなりますが、再生可能エネルギーの固定買取制度変更に伴う改正FIT法(電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別処置法)についてのエネルギー省の手法を見れば分かるとおり、政府が再生可能エネルギーの固定買取に否定的(出来れば買取したくない)である事が良く分かる従来は設備認定方式により無作為に受け入れていたが(自己所有地であろうが他人地であろうが設備申請名目で申請が出来ていた状態。結果的に設置が実現出来る訳も無く、申請実績だけで実地になっていない。実益の為に申請による売電を行っている個人宅にしてみればはなはだ迷惑)事業者登録に突如切り替えを表明し、旧法による事業者(個人であっても事業者とされる)は9月30日までに手続きを完了しなければ権利取り消しとされます
    申請だけを行ってメガソーラーを設置しない業者に問題がありますが、一般家庭からすれば迷惑このうえない一方的な変更です。すでに太陽光買取を設備認定で売電を行っている方々(現在においては、みなし認定の状態)は9月30日までに新認定制度への変更手続きを行わなければ権利失効となりますので要注意です。


我々が過去において提案(設置)してきた既存太陽電池搭載物件は10Kw以下の個人宅がほとんどであり、エネルギー省は事前告知を新聞による一斉告知と葉書一枚で、周知活動を終了したとしています。
無論、その程度で周知活動が万全な訳はなく、結果的にお客様からの改正FIT法手続きの衆知活動は我々建築会社が質疑応答や説明をおこなっているのが現状です。我々にしても数少ない情報から手続き概要を理解し、既存顧客への衆知活動を実施しているのが現状であり、民間を舐めきっているとしか思えない強制的な法改正だと断言できます
つい最近の新聞でも世界趨勢に逆行するかのような化石エネルギーによる発電所(石炭等による火力発電所)への追加融資により某メガバンクが叩かれていたが、安倍政権が暗黙知で活動をしている原発再稼働の強制的シナリオを見ても、再生可能エネルギーの固定買取に対して否定的である事は言うまでもありません。

今後電気代は間違いなく上昇に転じると言われています。
再生可能エネルギー固定買取金額は北電2017で1Kw辺り30円となっていますが、固定買取金額は2030年に向けて段階的に縮小廃止されていくとの情報が入っています。近年の推移予測では30円から17円まで下げ幅といわれています
それに対し太陽電池搭載件数は積み重ね的に増加しているので、再生可能エネルギー賦課金は上昇を続けます。
太陽電池の搭載に如何に関わらず賦課金の増額がそのまま買電に反映され、電気代は上昇を続ける事になります
買電1Kw60円超え時代の到来もささやかれています。

政府の思惑はさておき、エネルギー自給自足は自らの生活を守るための必須事項と言えます。
エコ思想(地球温暖化対策)は個人レベルにおいても大切ではあるが、個人宅においては実際の電気代値上がりによる(売電金額低下による売電収入の低下)家計影響が大となります。
家計を守る為の太陽光発電システムが時代趨勢となり「普通の家では無く、お金を生む家(売電しなくてもエネルギーを自給自足出来る家)」がこれから建築を考える場合に考えなければならない大切な要件となります。


自己消費の為のシステム構築であれば、その際には蓄電設置が必須となりますが、蓄電池はまだまだ高額です。しかし、ドイツのゼロエネルギー住宅(プラスエネルギー住宅といいます)においては蓄電池を利用するのでは無く、エコカーの蓄電池に蓄電させる設計思想を持っています。
つまり、移動手段にも利用できる蓄電池と言った思想です。
この点についても充分に考慮する必要があるでしょう。

太陽光発電システムは技術革新により値下がりしており現在の売電金額1Kw30円であれば減価償却期間は10年弱となりますが、電気料金が上昇し、逆ザヤ(買電60円時代)が発生する時点で(売電金額平均値を買電金額平均を超えた不均衡状態の発生)自己消費に切り替える事により、売電効果以上の家計メリットが生じます。

「新築時(売却検討時)将来的資産価値を高めたければ必ずチエックするポイント」1~6にプラスして、新築時において太陽光発電システム搭載は予算が有る無しに関わらず乗せて置くのが良い。


メーカーにもよるが太陽光モジュール(電池)の出力保証は25年間
パワコンの保障は20年ある
つまりメンテも特に必要なく、20年間はメンテフリー


実際のシュミレーションでも家庭用レベルの太陽光発電システム10Kw未満でも減価償却は10年未満で可能となり、20年なら原価焼却後利益を生む。利益金額は200万円以上である(買電金額が現行金額以上に上がれば減価償却が更に短縮され、利益恩恵は更に引きあがる事になる)
無論、断熱気密の住宅基本性能が高ければ、特にエネルギー消費率の高い暖房給湯負荷が更に削減出来るのは言うまでもない。
これから建築するべき家は、時代に左右されず家族に快適な暮らしを与え、必要エネルギーは可能な限り自己調達し、売却の際にも資産価値が高い家となると理解して計画を立てるようにお勧めを致します。


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